证券时报记者 秦燕玲 张达

被视为“好房子”国家标准的《住宅项目规范》（以下简称《规范》）将自今年5月1日起正式施行，从“住有所居”到“住有优居”，《规范》明确了硬件层面的住房品质建设；与此同时，“好房子”还需要“好服务”与之配合。日前印发的《提振消费专项行动方案》明确，推动将物业服务等服务消费条目纳入鼓励外商投资产业目录，通过“对外开放、对内放开”的具体措施，推动扩大物业服务等领域的优质供给。

“在露营、民宿、物业服务等领域加大引外资力度，是贯彻落实党中央、国务院部署，全面提振消费的重要举措，旨在优化外资结构，鼓励服务消费领域吸引利用外资，丰富国际化、多元化消费场景，促进相关产业提质升级，增加优质服务供给，满足人民群众个性化、多样化、品质化消费需求，为服务消费发展注入新活力。”商务部有关部门负责人接受证券时报记者采访时表示。

在物业服务领域，一些国际服务提供商起步更早、发展时间更长，在服务规范和品牌建设方面相对更有优势。

中信证券研究部陈聪团队指出，我国物业服务总体服务不足，供给质量偏低。国际比较来看，美国、英国、日本、马来西亚、泰国等国家，物业费与租金的比值普遍在12%—25%，而我国则在4%—7%。这意味着，即便在低租金的社会背景下，我国居民居住开支中用于公区维护的投入都远低于全球其他国家。这使我国住房“未老先衰”，房屋使用价值随着房龄变老而快速衰减。

“好房子更需要好服务，好服务不是空中楼阁，需要必要的资金投入，需要流程合理、专业到位的服务者。当前我国整体物业服务行业的主要矛盾，并不是居民在这个领域负担过重，而是优质供给不足。”陈聪团队认为。

中指研究院物业事业部研究副总监彭雨接受记者采访时指出，物业企业要从“空间管理者”转型为“社区赋能者”，既要用智能化手段降低基础服务成本（如AI巡检替代人工抄表），也要以共建共治激活居民参与，还需通过数据共享、政策衔接成为基层治理的“神经末梢”，最终实现居民满意度、企业盈利能力、社会治理效能的“三重可持续”。

4月16日，商务部等9部门联合印发了《服务消费提质惠民行动2025年工作方案》（以下简称《工作方案》）。商务部指出，《工作方案》注重统筹国内国际双循环、坚持供需两端发力，通过“对外开放、对内放开”的办法，支持扩大优质服务供给。在此之前，不论是《2025年稳外资行动方案》还是《提振消费专项行动方案》，都明确提到要扩大鼓励外商投资产业范围，修订扩大鼓励外商投资产业目录，引导外资投向现代服务业。

商务部有关部门负责人对记者表示，按照党中央、国务院部署，商务部与国家发展改革委牵头修订扩大鼓励外商投资产业目录。2024年12月20日至2025年1月20日，两部门向社会公开征求到142条意见建议。

“我们正会同相关部门对相关意见建议认真研究，进一步修改完善目录，争取尽快报国务院批准后对外发布，并做好后续宣传解读工作。”该负责人表示。

中国社会科学院世界经济与政治研究所副研究员潘圆圆对记者表示，国内物业服务还处于竞争较为激烈的状态，缺少行业巨头。其他受访专家指出，此番将物业服务等服务消费条目纳入鼓励外商投资产业目录，一方面能推动提高国内物业服务的行业标准，满足消费者多层次的需求；另一方面将加速行业竞争、整合，倒逼国内物业服务企业进行业务优化和创新。

“外资企业通常具有成熟的管理经验，如在服务流程标准化、质量控制体系等方面。它们的进入将促使国内物业服务企业学习和借鉴这些经验，从而提高整个行业的服务标准。”克而瑞物管研究总监马燕娇表示，外资企业的加入将使物业服务市场的竞争更加激烈。它们可能凭借自身的品牌优势、资金实力和先进技术，在高端物业服务市场占据一定份额。这将迫使国内物业服务企业重新审视自己的市场定位，一些竞争力较弱的企业可能会失去部分市场份额。

彭雨同样认为，外资企业进入将带来“鲶鱼效应”，国内的物业企业要有危机感，如果不能够切实提升服务质量与业主满意度，丢盘风险会大大增加。

对于未来外资进入物业服务领域的具体模式，马燕娇认为，外资可能与国内企业开展合作，外资企业提供技术和资金支持，国内企业提供本地市场资源和运营经验，共同开发新的服务领域或者拓展新的市场。