沪市REITs产品经营总体稳健

　　年报数据显示，沪市20只公募REITs产品均呈现了良好的持续经营及成本控制能力。从EBITDA（未计利息、税项、折旧及摊销前的利润指标来看，有8只产品2023年度的EBITDA金额超过2.5亿元，10只产品的EBITDA金额高于1亿元。

　　从项目收入情况看，有14只产品2023年度收入过亿元，其中，收入最高的是中金安徽交控REIT，全年收入达到9.7亿元。从持续经营角度看，保障房行业表现出了较强的经营稳健性。其中华夏北京保障房REIT全年四个季度的收入均超额完成预期，全年基金层面收入的完成比例达到111%。

　　公募REITs作为一种高分红产品，其不低于90%的分红比例对投资人具有重要意义。总体来看，2023年沪市公募REITs可供分配金额完成率较高，有13只产品的可供分派金额的完成率超过100%。

　　具体项目来看，华夏基金华润有巢REIT可供分配金额的完成率达到125%，远超发行前预期。中金山东高速REIT的可供分配金额达到3.56亿元，完成率达到111%。国金中国铁建REIT的表现同样亮眼，全年可供分配金额达到了4.88亿元，完成率也超过100%。

　　首发和扩募推动市场扩容

　　2024年至今，上交所已有5单公募REITs完成首发上市，募集规模80余亿元。全市场已上市公募REITs已达到35只，REITs市场不断“扩容增类”。

　　同时，自首批扩募落地以来，交易所和各市场参与方积极推动我国公募REITs扩募机制常态化发展。近期，上交所受理了中航京能光伏REIT的扩募发售申请，国泰君安东久新经济REIT发布了拟扩募公告。

　　其中，中航京能光伏REIT此次扩募拟购入资产与原有光伏项目形成有力互补，实现资产分散化，稳定基金整体现金流。国泰君安东久新经济REIT拟购入基础设施项目分别位于江苏南通高新技术产业开发区和重庆两江新区内，新老资产间的管理协同效应明显，并有望产生规模效应。

　　底层资产运营发展前景向好

　　随着国内经济进一步复苏，公募REITs的底层资产表现出更强劲的经营韧性，更多的管理人、投资人和市场专家表达了对公募REITs后续走势的乐观态度。

　　行业专家表示，2024年，REITs有望重回积极发展轨道。以仓储物流行业为例，目前国内人均高标仓面积显著低于发达国家人均水平。在消费品零售总额保持增长，线上零售渗透率提高，新型工业化、新质生产力加速发展的背景下，可能给仓储物流行业带来新的发展机遇。

　　基金管理人表示，基金整体规模持续扩容能够实现规模效应，不仅有利于提升基金管理人的管理效率，还能够吸引更多资金和投资者入场，将一定程度提升产品二级市场的流动性，对稳定二级市场价格起到积极作用。同时，基金产品存续期限的延长有利于吸引长期投资者，有效引导二级市场进行长期、价值、理性投资。

　　机构投资者表示，经过前期的估值调整，2024年在“会计类4号文”等政策利好下，REITs市场逐渐进入恢复阶段，REITs品种的长期投资逻辑和配置价值向好。中国公募REITs市场始终坚持发展导向，在解决问题、优化制度与多方协作中不断前行，是其投资价值最坚实的支撑。